從宏福苑火災多維審視香港住宅物業管理的權責困境與出路

2026年5月26日

2025年11月26日香港大埔宏福苑發生的火災事故，再度引發社會各界對香港高密度多層住宅大厦公共安全與管理體制的高度關注。在香港特有的分散業權與公契經理人制度下，物業管理公司（Property Management Companies, PMCs）作為《建築物管理條例》（香港法例第344章，簡稱 BMO）框架下的專業執行機構，長期處於社區治理的前線。

這場火災中暴露出的消防設施優化滯後等問題，不應簡單地歸咎於單一持份者的疏忽，而更應被視為香港高齡樓宇在法律框架、財政資源與多方決議機制交織下的一場「系統性治理困局」。我們會以宏福苑事件為實證背景，客觀分析香港物業管理公司在現行法規下的權責邊界，探討其在實際營運中所面對的雙重制約，並從多方協同治理（Multi-stakeholder Governance）的角度尋求突破路徑。

一、 BMO與公契雙重框架下的專業權責定位

香港住宅物業管理模式的核心，在於透過法治化與專業化的合約關係，維持大廈的日常運作與公共安全。

1. 專業權利與法律授權的邊界

在 BMO 及大廈公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）的規範下，物業管理公司作為全體業主的「代理人」，獲授權執行以下職能：

• 公共空間管理權：代表業主共同體控制、維修及管理大廈公共部分，阻截違規佔用逃生通道等行為。

• 招標與合約管理：依據法規程序，主導保安、清潔、消防及機電工程等第三方專業分判商的招標與合約監督。

• 屋苑守則（House Rules）之執行：制訂並推行內部管理守則，維護社區的基本秩序與居住環境。

2. 專業責任與信託義務

與權利相應的，是物業管理公司對業主共同體承擔的信託與合規責任：

• 法定合規執行：確保大廈營運符合《消防安全（建築物）條例》（第572章）等公共安全法規，包括定期安排合資格技術人員進行消防年檢。

• 設施維護與日常營運：執行預防性維修，維持大廈基本機電、供水及升降機系統的穩定運作。

• 財務與資訊透明：編製年度管理預算案，向業主立案法團（Incorporated Owners, IO）及業主報告財務狀況，接受集體監督。

二、 現實運作中的多維困境：物業管理公司的多重制約

物業管理公司在處理諸如宏福苑等高齡屋苑的消防與結構升級時，往往面臨來自制度、財政與決策機制的「三重夾擊」：

第一重夾擊: 商務盈利與風險防禦之平衡，包括舊屋苑管理費長期偏低及惡性低價競標導致資源受限。

第二重夾擊: 法律與授權之不對稱，包括法定責任極大，但缺乏執法權及安全升級需法團撥款，物業管理公司無權在未獲授權下動用資金。

第三重夾擊: 決策機制的雙重依賴，包括法團義務參與，缺乏專業知識及溝通成本高昂，關鍵安全預算容易可能因政治或民粹博弈被擱置。

1. 財政資源與市場機制的雙重制約

高齡屋苑普遍面臨「大廈設施老化速度」與「維修資金儲備」不匹配的矛盾：

• 成本控制與品質維護的平衡：許多舊式屋苑的管理費長期維持在較低水平，在面對消防系統全面升級等動輒數百萬計的資本性支出（Capital Expenditure）時，大廈往往缺乏足夠的常備基金（Sinking Fund）。物業管理公司在有限的財政預算內，既要維持日常的清潔、保安等必要性開支，又要兼顧長期的安全防範投資，在商業營運與風險防禦之間存在實質上的資源調配難度。

2. 法律責任與實質權力的不對稱

公眾與法規往往對物業管理公司寄予極高的「絕對安全責任」，但在實務操作中，物業管理公司的法律主動權受到嚴格限制：

• 「有責無權」的執行困境：根據現行 BMO 框架，物業管理公司並非大廈的「擁有人」，其本質上是執行法團或業主大會決議的「經理人」。當消防處發出《消防安全指示》要求更新系統時，物業管理公司雖具備專業知識並提出工程方案，但若法團或業主大會因集體集資困難而否決或延期撥款，物業管理公司依法並無權力強行徵收徵費或擅自動用基金。這導致物業管理公司常陷於「被動合規」的兩難境地。

3. 法團決策機制下的溝通與信任成本

香港多數大廈法團委員均為義務參與，部分缺乏建築、法律及物業管理的專業背景：

• 決策效率與資訊不對稱：法團高度依賴物業管理公司提供專業意見，但與此同時，由於部分社區對物業管理行業存在天然的信任赤字，物業管理公司提出的合規維修建議，常被誤解為「工程造價過高」或「非必要開支」。在冗長的招標諮詢、民意博弈及業主大會決議過程中，寶貴的安全升級黃金期往往因此被蹉跎。

三、 邁向協同治理：多方權責重塑與制度優化

要提升香港舊住宅大廈的公共安全韌性，必須擺脫單一追責的思維，轉向由政府、物業管理公司、法團及業主四方共建的協同治理模式：

1. 契約與財務機制優化：設立專項安全基金

• 安全儲備的法律隔離：應探討在日常管理費外，立法強制推行「公共安全專項儲備金」制度，專款專用於消防、結構等法定合規工程，避免安全投資受到日常營運財政波動的干擾。

2. 法律與政策賦權：建立有限度的「緊急代行機制」

• 修訂 BMO 的權責條款：建議政府在修訂 BMO 或相關指引時，考慮賦予持牌物業管理公司在面對「迫切且嚴重的法定公共安全隱患」（如消防年檢嚴重不達標且限期已過）時，擁有有限度的「緊急代行與墊支權」。容許物業管理公司先執行最基本的防禦性工程，事後向法團或業主追償，從法律層面打破因法團決策僵局導致的安全真空。

3. 專業監管與科技賦能：發揮 PMSA 與 PropTech 的協同效應

• 專業守則的實務指引：自2023年物業管理行業發牌制度全面實施後，物業管理業監管局（PMSA）可針對《消防安全條例》制訂更清晰的專業指引，明確界定物管公司在「已盡力匯報、但法團未配合」時的免責邊界與通報機制，保障專業人員的合理權益。

• 智慧物管（PropTech）降低管理成本：鼓勵物管公司引入物聯網（IoT）數字監控（如消防水缸水壓遠程感應、 AI 視像監控逃生通道阻塞），以科技手段提升巡查效率，降低因前線人手不足帶來的管理漏洞。

持份者	傳統模式下的角色	協同治理模式下的轉變
物業管理公司	被動的合規執行者 / 決策夾心階層	專業風險顧問 / 持續技術監測者
業主組織	單一的資訊接收者 / 預算審查者	共同決策主體 / 安全投資的積極推動者
政府部門	事後處罰與突擊巡查	提供「政策誘因」 （如消防資助）與法律賦權

4.培育社區共同體意識：從「消費觀念」走向「共同產權責任」

• 重塑業主產權意識：透過社區教育，促使業主明白「物業管理公司是服務提供者，而資產安全的最終責任仍歸於業主自身」的法律現實。擺脫單純的「消費者心態」，提升業主對大廈公共事務的主動參與度。

總結：重塑安全防線的集體智慧

宏福苑火災是一面鏡子，它映照出香港多層住宅管理中，物業管理公司在法規邊界、商業現實與社區政治夾縫中的生存狀態。物業管理絕非單方面的「單打獨鬥」，而是城市微觀治理的複雜系統工程。面對城市老化的必然趨勢，唯有透過法律制度對物管公司的合理賦權、財務機制的專款專用、物業管理監管局（PMSA）的制度保障，以及業主共同體意識的覺醒，才能將物業管理公司從「被動防禦、兩頭受氣」的困境中解放出來，轉化為大廈安全的積極引領者，真正實踐《建築物管理條例》中提升香港居住環境質量與生命財產安全的立法初衷。